Aan de wandel door een verander(en)d Rotsoord

Terwijl ik bezig was met mijn blog over de bedrijvigheid in Hoograven, merkte ik dat ik ook weer nieuwsgierig werd naar de situatie in Rotsoord. Als je de ontwikkelingen op de kaart zet, zie je wel echt een andere situatie dan in de rest van Hoograven. Terwijl Hoograven en Tolsteeg vooral woonwijken zijn, vind je in Rotsoord, ook na de bouw van een aantal grote appartementencomplexen, veel meer functies kent op een relatief klein terrein.

Goed om weer eens met frisse ogen door Rotsoord te wandelen en aandacht te hebben voor de diversiteit. En toen viel het me op dat de wijk in vijf zones onder te verdelen is. En langs die vijf zones loop ik hieronder.

De entree naar Rotsoord vanuit Hoograven: Rond de voormalige Viconafabriek

Als je bij de bloemenkiosk in de Aquamarijnstraat naar Rotsoord kijkt, zijn er drie grote gebouwen te zien. Twee daarvan zijn nieuwe wooncomplexen, namelijk Xior op het Viconaterrein en de Steenhouwer (met de muurschildering van de giraf) op de hoek met de Briljantlaan. Daartussen staat al vanaf 1961 een school voor slechthorenden.

Bij de start van de ontwikkeling van Rotsoord waren de appartementencomplexen nog braakliggende terreinen, waarbij op het Viconaterrein de natuur zijn kans greep. Nu zijn het twee stenige hoogteaccenten aan beide kanten van Rotsoord, die je als eerste ziet als je vanuit Hoograven naar dit gebied rijdt. Sinds de laatste keer dat ik over Rotsoord schreef, is er eindelijk een invulling gevonden voor de heropgebouwde Viconafabriek: Xior, de verhuurder van de studentenwoningen, maakt er nu zelf gebruik van.

Achter het Viconaterrein staan twee oude bedrijfsgebouwen. De voormalige Ondix-fabriek aan de Vaartsche Rijn was al voor de start van de herontwikkeling omgebouwd tot locatie voor voornamelijk creatieve bedrijvigheid. Aan Rotsoord zelf is nu een verfhandel gevestigd. Opvallend, omdat je op deze plek eerder een creatievere invulling zou verwachten.

Hergebruik van bestaande gebouwen rondom de Pastoefabriek

Verderop in Rotsoord staat de Pastoefabriek, het meest iconische gebouw van de buurt Rotsoord. Inmiddels is dit grotendeels in gebruik genomen door de HKU. Ook is er ruimte voor horeca en zitten er een aantal creatieve bedrijfjes in. Dat maakt dit een geslaagd voorbeeld van hergebruik. Wel is de horeca-invulling veranderd. Voor Corona zaten hier nog twee restaurants in, inmiddels nog maar één: de foodbar Pastoe.

Naast Pastoe ligt al lang een perceel braak, dat ook in het bezit is van de eigenaar van de fabriek. Ooit was zijn droom om dit perceel samen te ontwikkelen met de rest van de Pastoefabriek. Maar er is een andere keuze gemaakt. Al sinds 2020 staan er hekken rond het gebied en is de ontwikkelaar tegelijkertijd bezig met een plan. Inmiddels is duidelijk dat hier een appartementencomplex komt met de naam Rotsoord7. Wel komt er, zoals op Rotsoord gebruikelijk, ruimte voor creatieve bedrijvigheid op de begane grond. Om voldoende ruimte te maken is op het naastgelegen perceel recent een loods van de Pastoefabriek gesloopt.

Juist in het gebied rond de Pastoefabriek zijn meer gebouwen te vinden die een andere functie hebben gekregen. Bijvoorbeeld de Watertoren waarin nu een restaurant (en een paar bedrijven) zit. En aan Heuveloord staat ook een oude garage waar LE:EN een plek gevonden heeft. Voor mij zorgt het ervoor dat hier de oude industriële sfeer van het Rotsoord is blijven hangen.

Het groene hart rondom de kinderboerderij

Tegenover Pastoe ligt een heel ander deel van Rotsoord. Terwijl de rest van Rotsoord versteend is, betreft dit een groen gebied met een volkstuin en een kinderboerderij. In tegenstelling tot bijna alle andere ontwikkelingen in Rotsoord, heeft dit zich niet gevormd door marktontwikkelingen, maar door acties van buurtbewoners. Al vanaf de jaren ’70 hebben ze dit gebied in gebruik genomen. Elke keer dat er plannen kwamen voor Rotsoord zorgden zij dan ook dat de kinderboerderij en de volkstuin zijn plaats bleef behouden.

Nieuw is dat de kinderboerderij de Villa Staatsen gekocht heeft van de gemeente en geïntegreerd heeft in haar terrein. Dit is een goed idee, want het zorgt ervoor dat de villa meer een onderdeel geworden is van het gebied.

In ditzelfde gebied zijn ook twee kleine maar wel passende functies te vinden: de Tafelboom, een bedrijf dat tafels maakt van lokaal gerooide stadsbomen. Dit is eigenlijk het enige overgebleven voorbeeld van maakindustrie in Rotsoord, maar wel met een creatieve twist. Tenslotte zit tegen de kinderboerderij aan nog steeds de vogelopvang.

Het nieuwe wonen rondom “de Skischans”:

Voorbij de watertoren kom je bij de kern van het nieuwgebouwde Rotsoord. De complexen van de Trip en Keramus zijn door ontwikkelaars neergezet op de voormalige terreinen van tegelhandel De Boo en glashandel Spliet en de Waal. Vooral langs de Briljantlaan geven de ontwikkelingen een massieve indruk. Van afstand heeft de Trip wat weg van een Skischans. Wat ik zelf vervelend vind is dat het gebouwen zijn die eigenlijk overal in Nederland neergezet hadden kunnen worden.

Er is ook een positiever verhaal over te vertellen. Het deel van Heuveloord en Helling dat door dit gebied loopt, werkt wel. Eerst kom je langs de creatieve bedrijvigheid van Mister Beam en het zich daar de afgelopen jaren gevestigde landschapsarchitectuurbureau FLUX. Daarna volgt de horeca van Camping Ganspoort, Gist en Klein Berlijn, die samen met het popcentrum de Helling Rotsoord een leuk uitgaansgebied maken. Doordat de plint goed gevuld is met diverse bedrijven en de gebouwen lager dan aan de andere kant langs de Briljantlaan, heeft dit deel een menselijke maat behouden.

Ook in dit deel komt nieuwe woningbouw, namelijk op het terrein van het Esso benzinestation. In lijn met de woningbouw op andere plaatsen in de buurt komt hier redelijk grootschalige en hoge nieuwbouw, met creatieve bedrijvigheid in de plint. Wel is het een mooi idee om een wandelpad tussen LE:EN en het nieuwe pand aan te leggen. Als dat af is, hoef je niet meer via de Briljantlaan van het Keramusgebouw naar de rest van Rotsoord te lopen. De laatste maanden wordt door de projectontwikkelaar en gemeente tempo gemaakt met de planontwikkeling. Ze willen om vertraging door netcongestie te voorkomen, nog voor 1 juli een aanvraag indienen voor de aansluiting op het elektriciteitsnet.

De gesloten noordkop rondom het gebouw van de veiligheidsregio

Vanaf de Helling overheersen de afgesloten volumes van vooral het veiligheidsregiogebouw en de brandweer. Dat is op zich niet onlogisch gezien de functie van de gebouwen, maar ook het popcentrum de Helling en het hotel Moxy hebben geen echte plint. Daardoor voelt dit deel gesloten en loop je er snel voorbij. Terwijl het poppodium natuurlijk wel mensen naar de buurt trekt als er concerten zijn.

Zoals op meer plaatsen in Rotsoord wordt hier nu gebouwd aan een nieuw project. Op de plaats waar voorheen het gebouw “als de …”  (naast de brandweer) en een garage stonden, wordt een appartementencomplex gebouwd. Maar het had ook een kans kunnen bieden om met bedrijvigheid in de plint het gebied een meer open beeld te geven. Juist omdat dit de entree naar Rotsoord is vanuit de Binnenstad. Daarom is het jammer dat de gemeente akkoord is gegaan om hier atelierwoningen te bouwen. In de praktijk worden atelierwoningen meestal enkel als gewone woningen gebruikt.

Voorbij het hotel Moxy eindigt Rotsoord. Aan de overkant van de Baden Powellweg ligt station Vaartsche Rijn. Voorbij het station begint de echte binnenstad. Dit heeft natuurlijk een heel andere sfeer. Dat wordt bijvoorbeeld duidelijk in de historisch getinte nieuwbouw rond café Orloff aan de kade.

Deze hele wandeling laat zien dat Rotsoord echt anders is dan de omliggende wijken, al was het maar door de grote diversiteit op een klein oppervlak. Opvallend is dat elke zone zijn eigen sfeer heeft en zijn eigen ontwikkeling doormaakt. Misschien juist daarom blijf ik er steeds weer over schrijven.